Comment calculer une plus value immobilière

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L'immobilier est un des rares placements qui subit une hausse de sa valeur avec le temps. L'INSEE donne des valeurs de long terme de plus de 1,4% de hausse de l'immobilier, hors inflation.

Par contre, si la tendance longue est à la hausse, il faut savoir que l'immobilier est soumis à des cycles, de plus ou moins 5 ans, de hausses et de baisses. Donc quand on achète un bien immobilier, on subira systématiquement des baisses et des hausses de prix. Mais la hausse sera toujours supérieure à la baisse sur le long terme(10 ans minimum).

Si la valeur de votre logement a augmenté, le fisc vous imposera sur la gain obtenu, c'est à dire sur la plus-value.

La plus-value est la différence constatée entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d’exonérations dans certaines situations.

Calcul de la plus-value immobilière

Le prix de cession

C’est le prix réel stipulé dans l’acte de vente, majoré éventuellement de certaines charges et indemnités incombant au vendeur et mises contractuellement à la charge de l’acquéreur, diminué des frais de cession : taxes (par exemple, la TVA nette payée si la vente est soumise à cet impôt) et des frais que vous avez supportés à l’occasion de la cession (commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée d’hypothèque…).

Attention, il existe des cas particuliers :

Vente de biens indivis : vous ne tiendrez compte que de la quote-part correspondant à vos droits dans l’indivision,
Vente en viager : le prix comprend le «bouquet» (fraction du prix payé comptant) augmenté de la valeur en capital de la rente viagère,
Expropriation : l’indemnité à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est égale à l’ensemble des indemnités accordées en espèce ou en nature à l’exclusion de celles qui ont le caractère de revenu imposable (perte de loyer…) ou de remboursement de frais (remploi, déménagement).

Le prix d’acquisition

C’est la somme de plusieurs éléments :

Le «prix» ou la «valeur d’acquisition»

Si le bien a été acquis «à titre onéreux» (achat ou échange), il s’agit du prix déclaré dans l’acte, majoré des charges et des indemnités stipulées à la charge de l’acquéreur.
Si le bien a été acquis «à titre gratuit», (succession ou donation), la valeur à retenir est, en principe, celle qui a été indiquée dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation.

Les frais d’acquisition (honoraires, frais d’actes, TVA…) sont retenus pour leur montant réel et justifié.
Cependant, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d’achat mais uniquement en cas d’acquisition à titre onéreux.

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration sont également à ajouter, à condition qu’elles n’aient pas déjà été déduites du revenu global ou d’un revenu catégoriel pour le calcul de l’impôt sur le revenu, ou encore ouvert droit à une réduction d’impôt (si, par exemple, vous avez déjà déduit les dépenses d’amélioration dans votre déclaration de revenus fonciers pour un bien qui était donné en location, celles-ci ne pourront pas être à nouveau prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable ; il en va de même par exemple pour les dépenses de transformation de locaux ayant donné droit à une réduction d’impôt dans le cadre des investissements locatifs).

Les dépenses couvertes par l’abattement de 30% dans le cadre du régime dit «micro-foncier» sont réputées avoir également été déjà déduites et ne peuvent être prises en compte en cas de revente du bien. Les travaux sont pris en compte soit pour leur montant réel justifié (gardez les factures correspondantes au cas où l’administration vous demanderait de les produire), soit forfaitairement pour un montant égal à 15% de la valeur d’acquisition, lorsque vous cédez l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.

Les frais de voirie, réseaux et distribution qu’ils soient imposés ou non par les collectivités locales ou leur groupement s’ajoutent au prix d’acquisition des terrains à bâtir.
A noter : certaines corrections sont à apporter selon la durée de possession du bien.

Abattements à déduire

Une fois la plus-value calculée, celle-ci est réduite d’un abattement par année de possession du bien immobilier (bâti ou non) (les années de détention se comptent en années pleines).

Nombre d’années de possession du bien	Taux d’abattement applicable chaque année de détention
De la 5ème à la 21ème année	6 %
La 22ème année	4 %

Exonération de la plus value immobilière
Dans certains cas, la plus-value est exonérée d’impôt.
C’est notamment le cas :

si vous occupez le bien à titre de résidence principale au moment de la vente,
si le bien est vendu plus de 22 ans après son acquisition,
si le prix de vente est inférieur à 15 000 € (s’il s’agit d’un bien en indivision, ce seuil s’applique à chaque quote-part indivis),
1ère vente d’un logement (résidence secondaire par exemple) lorsque le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale, sous certaines conditions : le produit de la vente doit être destinée à acquérir une résidence principale dans les 2 ans du produit de la vente.
si vous avez fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique et que vous remployez l’indemnité dans un délai de 6 mois,
si vous êtes titulaire d’une pension vieillesse ou de la carte d’invalidité (dans certains cas),
pour les opérations de remembrement et assimilées.

Taux d’imposition

La plus-value est en principe taxée à la date de l’acte notarié constatant la vente.

Les plus-values sont imposées au taux de 19 % au titre de l’impôt sur les plus-values + les prélèvements sociaux de 17,2%.

Abattement pour l’assiette des prélèvements sociaux

Nombre d’années de possession du bien	Taux d’abattement applicable chaque année de détention
De la 5ème à la 21ème année	1,65 %
La 22ème année	1,60 %
De la 23ème à la 30ème année	9%

L’exonération est totale à partir de la 30ème année de détention.

Surtaxe pour plus-values élevées

A partir du 1er janvier 2014, les plus-values seront soumises à une surtaxe de :

Montant de la plus-value imposable	(En euros) Montant de la taxe
De 50 001 à 60 000	2% PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000	2% PV
De 100 001 à 110 000	3% PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000	3% PV
De 150 001 à 160 000	4% PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000	4% PV
De 200 001 à 210 000	5% PV- (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000	5% PV
De 250 001 à 260 000	6% PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000	6% PV
(PV = montant de la plus-value imposable)

Déclaration et paiement de la plus value immobilière

En pratique, c’est le notaire chargé de la vente qui effectue la déclaration (formulaire n°2048-IMM cerfa n°12359*09) et le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès de la conservation des hypothèques du lieu du bien.

Attention : le montant des plus-values immobilières déclarées par le notaire doit également être reporté par le vendeur sur sa déclaration de revenus.