Investir dans l'immobilier neuf ou ancien ?
L’achat dans le neuf est l’aboutissement d’un processus particulier : un acquéreur se tourne vers le neuf en général après avoir fait le tour du disponible dans l’ancien.
Après avoir visité les agences, les petites annonces et multiplié les visites, le futur acquéreur se fait une idée assez précise du marché immobilier et commence à faire la distinction entre le côté émotionnel de l’achat dans l’ancien, et le côté pragmatique de l’achat dans le neuf : l’acheteur devient attentif et logique dans sa démarche.
Quelles sont les motivations qui font basculer les intentions d’achat vers l’ancien ou vers le neuf ?
Investir en neuf ou en ancien
Avantages-Inconvénients : neuf / ancien :
IMMOBILIER-NEUF dresse la liste des critères et des avantages d’investir dans le neuf ou dans l’ancien.
Frais d’acquisition : Avantage NEUF
Quand on achète dans l’immobilier neuf, l’acquéreur bénéficie de frais de notaires réduits (2,5 à 3%) par rapport à de l’ancien (6 à 7%).
Exemple pour l’achat d’un bien de 155 000 € :
- Frais d’acte dans l’ancien : 13 850 €
- Frais d’acte dans le neuf : 5 100 €
Travaux d’aménagement ou amélioration : Avantage NEUF
Il est courant de prévoir un budget travaux lors de l’acquisition d’un bien dans l’ancien, au niveau de la remise en état, de la remise aux normes, ou simplement de la décoration. Ceci n’est pas le cas dans le neuf, où dès le départ, ces frais d’aménagement sont intégrés, avec souvent la possibilité de choisir ses matériaux parmi une gamme proposée par le promoteur.
Prise de possession rapide : Avantage ANCIEN
Le neuf est généralement vendu sur plans, et ne sera livré que plusieurs mois plus tard (en général, il faut 1 an en moyenne pour construire un programme immobilier). Si cela laisse le temps de s’organiser, l’aménagement dans les locaux peut intervenir plus d’un an après l’achat.
Optimisation des surfaces : Avantage NEUF
Les surfaces dans le neuf sont généralement optimisées pour un gain maximal des surfaces habitables : placards intégrés, réduction des couloirs, ergonomie de circulation. Avec des surfaces au sol équivalentes à celles de l’ancien, les volumes intérieurs et espaces de vie sont plus importants dans le neuf.
De plus, chaque appartement neuf possède sa (ses) place(s) de parking, ce qui est rarement le cas pour un logement ancien.
Prix d’achat : Avantage ANCIEN
Pour un même secteur, les prix de l’ancien sont moins chers que dans le neuf à hauteur de 20%.
Aides de l’état au financement : Avantage NEUF
En Investissement locatif neuf, l’acquéreur peut bénéficier du PLS (prêt locatif social) : emprunter à taux préférentiel avec une TVA à 7% et une exonération de taxe foncière pendant au moins 15 ans.
Avantages fiscaux : Avantage NEUF
- Exonération de taxe foncière pendant 2 ans (part départementale, régionale et part communale sur décision du conseil municipal).
- Loi Pinel : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt étalée sur 12 ans.
- Loi Censi Bouvard : jusqu’à 33 000 € de réduction d’impôt étalée sur 9 ans.
- Loi Pinel Outre-Mer : jusqu’à 96 000 € de réduction d’impôt étalée sur 12 ans.
Alors que dans l'ancien, l'absence d'aide fiscale entraîne une imposition des revenus fonciers égale à la tranche marginale d'imposition + 17,2% de prélèvements sociaux.
Performances et normes : Avantage NEUF
- Label BBC : Obligatoire à partir de 2013 : isolation optimisée, facture d’énergie minimale, confort thermique été comme hiver, utilisation d’énergies renouvelables.
- Isolation phonique : la NRA (Nouvelle Réglementation Acoustique) obligatoire pour les logements neufs.
- Normes : antisismiques, incendies, handicapés.
Les garanties sur le logement : Avantage NEUF
L’achat du neuf est sécurisé par un processus réglementaire très encadré, au travers d’un contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
- GFA : garantie financière d’achèvement.
- Garantie des vices tôt apparus
- Garantie de parfait Achèvement
- Garantie de l’isolation phonique
- Garantie biennale de bon fonctionnement
- Garantie décennale sur le gros œuvre
- Garantie Dommage – Ouvrage (prise en charge financière des travaux de réparations)
Cachet et prestige : Avantage ANCIEN
Pour obtenir une adresse au cœur de quartiers historiques ou prestigieux, et bénéficier de matériaux nobles ou de beaux volumes, l’équivalent en neuf est plutôt rare.
Charges et entretien : Avantage NEUF
Les logements neufs sont de par leur niveau d’isolation thermique, d’équipement, de finition, et des normes en vigueur, des appartements très économiques en termes de consommation énergétique, de travaux ou d’entretien.
Plus-values immobilières : Match nul
A partir d'une dizaine d'années de détention, les plus-values immobilières vont dépendre des prestations, de l'emplacement et de l'état du bien, indépendamment du statut neuf ou ancien du logement. A condition bien sûr de ne pas avoir sur-payé le bien neuf à l'achat.
Le Neuf beaucoup plus rentable à moyen-long terme
En prenant en compte tous ces paramètres, et en mettant des chiffres pour comparer la rentabilité d'un bien neuf par rapport à un bien ancien équivalent, on s'aperçoit aisément que l'ancien rapporte en fait assez peu en terme de rendement sur 10 ans, par rapport à un investissement neuf défiscalisant.
Exemple :
Sur un appartement neuf de 200 000 € avec un rentabilité moyenne de 3,5%, comparé à un bien ancien 30% moins cher, avec une rentabilité de 6%.
En tenant compte des frais, charges, de travaux d'un montant de 10%, avec remboursement de crédit dans les mêmes conditions, etc... :
Avant impôt, le coût mensuel du neuf est de 470 €/mois contre 206 €/mois pour l'ancien.
Après impôts, avec la défiscalisation Pinel, le coût mensuel du neuf passe à 220 €/mois, alors que celui de l'ancien passe à 290 € après imposition + CSG.
Sur 10 ans, durée optimale d'une loi Pinel, la performance atteinte par le neuf donne des rendements nets d'impôts à 2 chiffres, alors que celle de l'ancien plafonne à 5 voir 6% dans le meilleur des cas.
Faites les calculs. C'est assez bluffant.
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