Comment calculer la réduction d'impôt Pinel
Le calcul de la défiscalisation Pinel
En fonction de la nature de l'acquisition, le calcul de la base de la réduction d'impôts du dispositif Pinel est différent :
- Pour les logements vendus neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) :
[ Prix d'achat + frais de notaire ] - Pour les logements que le contribuable fait construire :
[ Prix d'achat du terrain + coût de la construction ] - Pour les logements réhabilités ou acquis en vue de leur réhabilitation :
[ Prix d'achat + montant des travaux de réhabilitation ] - Pour les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui font l'objet de travaux de transformation en logement :
[ Prix d'achat du local + montant des travaux de transformation ]
La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le [ prix de revient ] du logement, retenu dans la limite de plafonds de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
La réduction d'impôt se calcule en fonction de la durée d'engagement de location choisie :
Si on souhaite louer pendant 6 ans, la réduction sera de 12%.
Si on souhaite louer pendant 9 ans, la réduction sera de 18%.
Si on souhaite louer pendant 12 ans, la réduction sera de 21%.
| Location obligatoire | Taux de réduction |
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
Exemple plafond Pinel :
Pour un appartement neuf de 45 m² habitables acheté 260 000 € :
Le prix de revient maximum sera de 47 x 5 500 = 258 500 €
Le taux de la réduction d’impôt sera de 18 % sur 9 ans si l’investisseur choisit l’option 9 ans.
La réduction d'impôt annuelle sera de 258 500 x 18% / 9 ans = 5 170 € de réduction d'impôt par an pendant 9 ans.
En plus de la réduction d’impôt Pinel, une économie d’impôt supplémentaire est obtenue par les déficits fonciers. Ceux-ci sont dus à la déduction des frais suivants :
• taxe foncière,
• travaux éventuels,
• charges locatives (frais de syndic, copropriété, frais de gestion et de location),
• les intérêts d’emprunt et les frais financiers, eux, sont déductibles des revenus locatifs et ne peuvent générer de déficit foncier.
Les déficits fonciers ainsi obtenus sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 €/an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.
Si il n'y a plus de déficit foncier déductible et que l'investisseur passe en revenus fonciers positifs, alors ces revenus fonciers seront ajoutés aux revenus globaux du foyer fiscal lors de la déclaration des revenus, et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.