Quelles sont les obligations du dispositif Pinel ?

La loi Pinel est truffée de petites subtilités administratives et fiscales. Ne faites pas l'erreur de les prendre à la légère, l'administration fiscale vous attendra au tournant.

Les obligations à respecter pour une défiscalisation Pinel

Les zones fiscales éligibles

Un logement éligible au dispositif Pinel doit se situer dans une commune se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement.
Il existe 5 zones qui indiquent la tension du marché locatif qui vont de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).

• Zone Abis : Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne.
• Zone A : agglomérations de l’Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, genevois français.
• Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne de Paris, pourtour côte d’azur, outremer, corse et îles, quelques agglomérations chères.
• Zone B2 : Autres agglomérations de 50 000 habitants, zones littorales, limite île de France.
• Zone C : reste du territoire.

Les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A et B1. Les communes en zones B2 et C, depuis le 01/01/2017, sont éligibles uniquement sur agrément Préfectoral jusqu'au 31/12/2017.
A partir de 2018, la réduction d'impôt Pinel pourra s’appliquer aux acquisitions de logements dans les communes des zones B2 et C agrées, ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017, et à la condition que cette acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.

Les plafonds de loyer

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel l’investisseur doit s’engager à ce que le loyer au m² mensuel n’excède pas, durant toute la durée de l’engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.

Pour les baux signés en 2018, les plafonds de loyers sont de :

Aux plafonds de loyers ci-dessus, il est fait application d’un coefficient multiplicateur :
0,7 + 19/S, où S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface à prendre en compte s’entend comme la surface habitable définie à l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes.

Il s’agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2 , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

Attention : faites appel à un professionnel compétent pour éviter tout litige avec l'administration fiscale sur le calcul des surfaces éligibles à la loi Pinel. Nos conseillers sont formés pour vous donner toutes les astuces et vous éviter une remise en cause de votre défiscalisation.

Les plafonds de Ressources

Les locataires sont soumis à conditions de ressources.
Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.

Il est cependant admis que les ressources du locataire peuvent être appréciées sur les revenus de l’année qui précède celle de la signature du bail, lorsque cela est plus favorable. Par ailleurs, les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est rattaché à leur foyer fiscal au titre de l’année de référence.

Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice des prix INSEE.

Pour les baux signés ou renouvelés en 2018, les plafonds de ressources Pinel sont :

Engagement de location

La défiscalisation Pinel est réservé aux investisseurs qui s’engagent à louer le logement nu (non meublé) pendant six avec option de renouvellement de trois ans supplémentaire (ce qui fait neuf an au total), ou bien directement neuf ans. Une option de renouvellement de trois ans supplémentaire est ensuite possible, pour un total d'engagement maximum de 12 ans. La location doit être destinée à l’usage d’habitation principale du locataire; de plus, elle doit être effective et continue.

La date de signature du bail du premier locataire donne le départ de la période d'engagement de location.

Normes à respecter

L’avantage fiscal Pinel est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label «BBC 2005», pour ceux non soumis au respect de cette réglementation, ou, pour les logements rénovés, de ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique.