Calcul de la surface fiscale Pinel

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est nécessaire de louer votre bien immobilier neuf en respectant des seuils maximum de loyers, loyers calculés en fonction d’un plafond mensuel de loyer par m² paru par décret chaque année.

Plafonds de loyers Pinel 2018

Pour les baux conclus en 2018, les plafonds de loyers Pinel sont les suivants, selon les zones géographiques :

Surface fiscale Pinel

Quel est le m² à prendre en compte pour calculer le loyer maximum ?

La surface à prendre en compte pour l’appréciation des plafonds de loyer s’entend de la surface habitable (voir A).

Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes (voir B).
La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur.
La surface des garages et des emplacements de stationnement n’est pas prise en compte, sauf sous certaines conditions (voir C).

En additionnant la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (plafonnées à 9 m²) on obtient la surface fiscale.

Pour calculer le plafond de loyer, il suffit de multiplier la surface fiscale par le plafond de la zone géographique, en fonction de la fiscalité choisie par l’investisseur.

Exemple du calcul de la surface fiscale Pinel

Soit un appartement neuf T2 en zone B1.
L’investisseur déclare une loi Pinel.
Surface habitable : 40,5 m²
Balcon : 4,2 m²
Cellier extérieur : 3 m²
Surface fiscale = 40,5 + (4,2 + 3 )/2 = 44,1 m²

Il faut ensuite appliquer le coefficient Pinel, arrondi à la deuxième décimale la plus proche :
0,7 + 19/Surf.fiscale  = 1,13

Le loyer Pinel maximum pour un bail signé en 2016 sera de :
44, 1 m² x 10,07 x 1,13 €/m² = 501,81 €

(A) Surface habitable

La surface habitable du logement s’entend de celle mentionnée à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

(B)Calcul des surfaces des annexes et dépendances

Les annexes s’entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l’habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m2, s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation).
Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle.
Elles comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m2. A cet égard, il est précisé que la notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions concernées.

(C)Prise en compte de la surface des garages et parkings

Seule la surface habitable ainsi que celle des annexes sont la détermination du plafond de loyer.
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus.