La location immobilière

Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat de louage par lequel l’une des parties (appelée bailleur) s’engage, moyennant un prix (le loyer) que l’autre partie (appelée preneur) s’oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière.
Le propriétaire peut gérer son bien directement, ou bien demander à un professionnel (une agence immobilière) de s'occuper de la gestion locative du logement.

La Location : Obligations Bailleur / Locataire

L'ACTIVITE DE LOCATION

Pour que le propriétaire et le locataire se rencontrent et fassent affaire, il va être nécessaire de passer par plusieurs étape :

• La publicité : le loueur doit faire passer une annonce de mise à disposition d'un logement, avec montant du loyer, des charges locatives, superficie, prestations, et répondre aux appels de personnes intéressées susceptibles de poser des questions sur tout et n'importe quoi.
• Organiser et planifier des visites du logement, en tenant compte des lapins et autres curieux.
• Sélectionner des locataires potentiels en fonction de différents critères juridiques, financiers ou patrimoniaux, et compatibles avec la loi de défiscalisation sélectionnée.
• Rédiger les états des lieux d'entrées (y compris les relevés des différents compteurs) mais aussi de sorties.
• Rédiger les baux, mis à jours avec la réglementation en vigueur.
• Remettre un jeu de clef complet au locataire (bip parking inclu).
• Tout ça en l'espace de quelques jours, car un jour de retard est un jour de loyer qui ne rentre pas.

Bref, si vous n'avez pas envie de vous embêter, les agences immobilières font ça très bien. Mais n'hésitez pas à insister si toutefois vous n'êtes pas satisfait de la rapidité de la prestation.

OBLIGATION DU BAILLEUR

Mise à disposition d’un logement décent

Le propriétaire bailleur doit remettre au locataire un logement décent doté d’une surface habitable et d’équipements conforme à l’habitation.

Obligation d’entretien, de réparation et de fonctionnement

Le bailleur doit entretenir le logement et y faire toutes grosses réparations, autres que les réparations locatives. Lors de l’entrée dans les lieux, les parties peuvent convenir dans le bail  de travaux exécuté par le locataire en contrepartie d’une réduction de loyer.

Obligation de ne pas s’opposer à la réalisation de travaux

Le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation du logement (petits aménagements qui ne modifient pas la distribution, portes, cloisons, ou équipements sanitaires et/ou chauffage).

Usage paisible du logement

Le bailleur doit assurer au locataire la tranquillité de son logement mais il n’est pas responsable des troubles que les voisins pourraient occasionner à son locataire.

Obligation de transmettre une quittance de loyer

Le bailleur doit fournir gratuitement une quittance de loyer (détail des sommes versées en distinguant loyer et charges locatives) au locataire s’il le demande.

Recours du locataire en cas de difficultés

Si le bailleur ne satisfait pas à ses obligations, le locataire peut saisir une commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d’instance, mais ne doit en aucun cas cesser de payer son loyer.

Obligation d’information

•     Obligation d’informer le locataire si l’immeuble a subi une catastrophe naturelle (inondation, coulée de boue, sécheresse, tempête…) ou une catastrophe technologique (explosion d’usine chimique, fuite toxique) ayant entraîné le versement d’une indemnité (art L125-5 code de l’environnement).
•     Obligation d’informer le locataire que le bien loué est situé dans une zone de sismicité ou dans un plan de prévention des risques naturels.
•     Obligation d’informer le locataire du plan d’exposition au bruit si le bien est situé à proximité d’un aéroport.
•     Obligation d’informer sur la consommation énergétique du logement avec le Diagnostic de Performance énergétique (DPE).
•     Obligation d’informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision.
•     Obligation de réaliser un diagnostic plomb pour les logements construits avant le 1er Janvier 1949.

OBLIGATION DU LOCATAIRE

Obligation de paiement du loyer

Le locataire doit  payer son loyer et les charges locatives à la date prévue dans le bail.

Obligation administratives du locataire

Le locataire doit souscrire une assurance responsabilité pour le logement renouvelée chaque année.
Le locataire doit respecter le contrat de location, le règlement de copropriété sans créer de troubles au voisinage (chiens méchants, bruits répétitifs, comportements violents, menaces, mauvaises odeurs…).
Le locataire est responsable des troubles par tous les occupants du logement (y compris les animaux domestiques) sous peine de résiliation du bail.
Le locataire doit respecter l’usage du logement prévu dans son contrat de location : résidence principale par exemple.
Le locataire ne peut pas sous louer son logement sans l’autorisation du propriétaire bailleur.