Qu'est ce que le déficit foncier ?

L'immobilier est un des actif les plus imposés en France. Il devient alors nécessaire d'éviter d'avoir à déclarer des revenus immobilier positifs dans la mesure du possible.

Lorsqu'un contribuable perçoit des revenus locatifs issus de biens non meublés par le propriétaire, il est imposable sur ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers. C'est le régime par défaut qui s'applique pour tous les revenus locatifs, même ceux issus de loi de défiscalisation (Pinel, Malraux, démembrement en nue propriété, ou les anciennes loi Scellier, Robien etc...)
Il a alors le choix de déclarer ces revenus aux impôts selon 2 modalités : le micro-foncier ou la déclaration au réel.

Le Micro-Foncier

C'est le régime de déclaration simplifié, qui s'applique par défaut lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 15000 € / an.
Le contribuable bénéficie d'un abattement de 30% sur les loyers et sera donc imposé sur 70% de ses loyers. 
On ne peut donc pas générer de déficit foncier ni de réduction d'impôt avec le micro-foncier.

Le micro foncier se déclare sur le formulaire CERFA 2042.

Exemple : Sur 10 000 € de loyers perçus sur un appartement non meublé, le contribuable sera imposé sur 7 000 €, auxquels il faudra rajouter la CSG de 17,2%.

Le Régime Réel

Les revenus à déclarer sont la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles.

Si les loyers > charges, alors il est constaté un REVENU FONCIER.

Si les loyers < charges, alors il est constaté un DEFICIT FONCIER.

Les déficit fonciers sont déductibles des revenus imposables jusqu'à 10 700 €. Le surplus de déficit sera alors reporté pendant 10 ans maximum pour être éventuellement déductible quand les loyers seront supérieurs aux charges déductibles.

Quelles sont les charges déductibles ?

 Les charges non financières (liées à l'exploitation du logement)

• Frais de gestion et location
• primes d'assurances
• charges de copropriété
• taxe foncière (sauf taxe des ordures ménagères à la charge du locataire)
• Travaux de réparation, entretien et amélioration

Les charges financières

• Intérêts d'emprunt lié à l'acquisition ou travaux du logement
• Assurance décès Invalidité
• Frais de garanties du crédit (hypothèque, caution bancaire etc...) 
• Frais de dossier

Attention : les charges financières ne peuvent pas de générer de déficit imputables sur les revenus globaux.

Méthode de calcul

Pour calculer le déficit foncier, on commence par soustraire les charges financières de l'année des loyers perçus dans l'année.

Si le résultat est négatif, le déficit calculé sera reporté pendant 10 ans maximum pour être éventuellement déductible de revenus fonciers

Si le résultat est positif ou nul, on déduit ensuite les charges non financières.

• Si le solde est positif, on constate un revenu foncier, et on peut déduire des déficits reportables éventuels des années précédentes. Si le solde est toujours positif, on rajoute alors les revenus fonciers aux autres revenus du foyer fiscal.
• Si le solde est négatif, on constate un déficit foncier. On peut déduire jusqu'à 10700 € de ce déficit des revenus globaux, l'excédent ira rejoindre les déficits reportables 10 années.

A Savoir

• Lorsqu'on choisit un régime de déclaration (micro-foncier ou réel), c'est le même régime qui s'applique pour TOUS les biens locatifs du contribuable.
• Les frais d'acte de l'acquisition (frais de notaire) ne sont pas déductibles.
• Si le propriétaire revend son logement alors qu'il a déduit des déficits fonciers lors des 3 années précédentes, ces déficits seront réintégrés au revenu imposable de l'année de revente.