Comment fonctionne l'investissement en nue-propriété ?

L'investissement en démembrement nue-propriété fait parti du régime des revenus fonciers. Il est assez peu connu du grand public, mais permet dans certaines conditions de bénéficier d'importants avantages.

Notion de Nue-Propriété

La propriété d’un bien est la réunion de 2 composantes :

• Le droit de Nue-propriété = droit sur le bien (droit de vendre, transformer, modifier,...)
• Le droit d’Usufruit = droit sur l’utilisation du bien ( perception des loyers, usage, fermage,...)

Chaque composante peut avoir des propriétaires différents. Si c’est le cas, on dit que le bien est démembré.

Le démembrement se fait par la succession ou par contrat. L’usufruit peut être viager (tant que l'usufruitier est en vie) ou temporaire (durée définie dans le contrat).

La nue-propriété est exonérée d’ISF (ou IFI).

Lorsque l’usufruit s’éteint, par décès ( viager) ou par fin du contrat (temporaire), le nu-propriétaire récupère l’usufruit, et redevient ainsi plein-propriétaire.

Investissement en nue-propriété

Le promoteur démembre le programme immobilier avant la commercialisation.

La nue propriété de chaque appartement est vendue à des investisseurs privés pour 60% de la valeur (plus ou moins variable selon les programmes), et l'usufruit est vendu en bloc à un investisseur institutionnel, en général un bailleur, pour 40% de la valeur.

Ce bailleur va sélectionner les programmes en fonction des emplacements et des prestations pour pouvoir louer les appartements facilement pendant la durée du contrat.

A la fin du contrat, l'investisseur institutionnel fait des travaux de remise en état des appartements, puis l'usufruit disparaît.
Le nu-propriétaire devient donc plein-propriétaire de son logement, sans frais ni formalités.

Exemple :

L’investisseur achète via un crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, avec un démembrement de propriété de 15 ans.

Pendant cette période, il ne perçoit aucun loyer (les loyers sont versés à l’usufruitier); en contrepartie il paye le bien à 60% de sa valeur (selon barèmes dans l’ancien, ou par contrat dans le neuf).

Ainsi, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus de même nature, ce qui génère par imputation sur ses autres revenus fonciers, une économie d’impôts (en fonction de sa tranche d'imposition marginale + CSG).

Au terme du démembrement, il récupère la pleine propriété du bien.

Investisseurs concernés

Les propriétaires fonciers qui ont des déjà revenus locatifs sont particulièrement concernés par ce dispositif : L’acquisition de la nue propriété à crédit, permet d’absorber les revenus fonciers déjà existant par déduction des intérêts d’emprunt.

Le principe est d'autant plus intéressant que la tranche d'imposition marginale de l'investisseur est élevée (à partir de 30%).

Le régime de l'investissement en nue-propriété n'est pas soumis aux plafonnement des loyers ou de ressources des locataires.