Prêt locatif social

Le PLS Prêt Locatif Social est un prêt bancaire particulier qui octroie des avantages spécifiques à son bénéficiaire. Il s’adressent aux personnes qui achètent un logement neuf conventionné et qui le mettent en location à des conditions de loyers et de ressources en dessous des conditions de marché.

Le dispositif Prêt Locatif Social (PLS)

Le régime de la TVA à 10 %

La livraison de logements sociaux locatifs est soumise à la TVA au taux réduit de 10 % au lieu de 20 %.

L’exonération de la taxe foncière

Les opérations financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d’un PLS, sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 à 25 ans à compter de l’année qui suit celle de leur réalisation.

Statut du bailleur privé

Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut du bailleur privé (mais le cumul n’est pas possible avec la loi Pinel).

Les conditions générales du prêt locatif social

•    Le PLS s’adresse à tout investisseur personne physique ou morale qui réalise une opération locative.
•    Le PLS est destiné à financer des logements correspondant à des niveaux de loyers et de ressources supérieurs au prêt locatif à usage sociale (PLUS *) dans des zones à marché tendu.
•    Le PLS est distribué par la Caisse des Dépôts et Consignations (uniquement pour les OPHLM, SAHLM et SEM) et, par tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle à savoir : Crédit foncier de France, Dexia, Crédit agricole, Crédit mutuel, Crédit coopératif.

* Ce prêt ouvre droit à l’APL

Définition de l’APL

L’ Aide Personnalisée au Logement permet à ses bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement en allégeant :

• La charge de prêt pour les accédants à la propriété et les propriétaires qui occupent leurs logements ;
• La charge de loyer pour les locataires.
• Le barème de l’APL est révisé chaque année à une date fixée par décret.Pour bénéficier de l’APL, il faut en faire la demande soit aux Caisses d’Allocations Familiales (CAF) soit aux Caisses de Mutualité Sociale Agricole suivant le régime de protection sociale du demandeur.

Les caractéristiques du PLS

Le montant du PLS ne peut être inférieur à 50 % du prix de revient de l’opération.
La durée de remboursement du prêt est négociée entre l’emprunteur et l’établissement de crédit.
Les frais de dossier ne peuvent dépasser 700 euros pour les personnes physiques.
L’établissement prêteur apprécie les sûretés nécessaires à la garantie du prêt.

Démarches préalables

Il est nécessaire d’obtenir une décision favorable d’agrément prise par le préfet.
Le dossier de demande de décision favorable d’agrément sert aussi à l’instruction de la convention APL.
L’instruction est assurée par la DDE et porte simultanément sur le projet de convention APL et sur la demande de décision favorable d’agrément.

Les opérations finançables par un PLS

Le PLS peut financer les opérations suivantes

•     l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de logements neufs à usage locatif et suivie de la construction de ces logements ;
•     la construction de logements à usage locatif ;
•     l’acquisition de logements et d’immeubles destinés à l’habitation, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants ;
•     la réalisation des dépendances de ces logements ;
•     l’acquisition et la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage ;
•     les travaux d’amélioration ou les travaux de transformation exécutés sur des logements et des locaux cédés à bail emphytéotique par l’Etat, les collectivités locales, ou leurs groupements ;
•     la réalisation d’opérations de logements foyers à usage locatifs tels que définis aux articles R 351-55 et R351-56 du code de la construction et de l’habitation ;
•     l’acquisition de logements à usage locatif dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Les conditions à remplir par le particulier demandeur du PLS

Il doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du logement.
Il peut avoir constitué une société civile avec d’autres personnes physiques.

Un financement propre minimum

L’emprunteur doit contribuer au financement de l’opération par un financement propre à hauteur de 10% minimum du prix de revient prévisionnel.

En neuf, le prix de revient prévisionnel correspond à la charge foncière + le prix de revient du bâtiment + les honoraires des architectes et techniciens.

En acquisition amélioration, le prix de revient prévisionnel correspond à la charge immobilière + le prix de revient du bâtiment + le coût des travaux + les honoraires des architectes et techniciens.

Le prêt 1% logement peut participer à la construction du financement propre.

Un conventionnement obligatoire

•     Une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l’objet de la convention ;
•     La durée de la convention :
      L’octroi du prêt social à un particulier est subordonné à la signature d’une convention.
      La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt. Toutefois elle ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.
      Pour que les locataires puissent bénéficier de l’APL elle doit être, soit publiée au bureau des hypothèques, soit inscrite au livre foncier.

Conditions de la location

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées avec des autres personnes occupant le logement ne dépassant pas un plafond en vigueur.

L’occupation des lieux

Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale.
Les logements ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

Le loyer

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m² de surface utile.

APL

La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire sous les conditions de ressources.

Les plafonds de ressources du PLS

Plafonds applicables pour les conventions conclues en 2018

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les ressources annuelles imposables de l’année N-2.
Exemple : Pour une entrée dans les lieux en 2018, l’appréciation des ressources se fait avec l’avis d’imposition de l’année 2016.

Les plafonds de loyer du PLS

Loyers plafonds 2018

Il s’agit du loyer plafond mensuel par m² de surface utile (surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias, …)